Die auf die Zulassungsgründe des § 132 Abs. 2 Nr. 1 und 3 VwGO gestützte Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision bleibt ohne Erfolg.
1.1 Die Beschwerde meint, die Revision sei zur Klärung der Frage zuzulassen, unter welchen Voraussetzungen ein Bebauungsplan erforderlich ist, wenn auf das Drängen einer privaten Bürgerinitiative bisher zulässige Bauvorhaben verhindert werden. Damit wird eine die Zulassung der Revision rechtfertigende Frage indes nicht aufgeworfen. Nicht jede Frage sachgerechter Auslegung und Anwendung einer Vorschrift enthält gleichzeitig eine gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO erst im Revisionsverfahren zu klärende Fragestellung. Nach der Zielsetzung des Revisionszulassungsrechts ist Voraussetzung vielmehr, dass der im Rechtsstreit vorhandene Problemgehalt aus Gründen der Einheit des Rechts einschließlich gebotener Rechtsfortentwicklung eine Klärung gerade durch eine höchstrichterliche Entscheidung verlangt. Das ist nach der ständigen Rechtsprechung aller Senate des Bundesverwaltungsgerichts dann nicht der Fall, wenn sich die aufgeworfene Rechtsfrage auf der Grundlage der vorhandenen Rechtsprechung und mit Hilfe der üblichen Regeln sachgerechter Gesetzesinterpretation ohne weiteres beantworten lässt (BVerwG, Beschluss vom 28. Mai 1997 - BVerwG 4 B 91.97 - Buchholz 407.4 § 5 FStrG Nr. 10 = NVwZ 1998, 172; stRspr). So liegt es hier.
Das Bundesverwaltungsgericht hat die vom Normenkontrollgericht zu beachtenden Schranken, die sich aus dem Gebot der Erforderlichkeit der Bauleitplanung (§ 1 Abs. 3 BauGB) ergeben, in mehreren Entscheidungen näher dargestellt (vgl. zuletzt zusammenfassend das Urteil des Senats vom 17. September 2003 - BVerwG 4 C 14.01 -). Das Oberverwaltungsgericht stützt sich auf diese Rechtsprechung. Es führt ferner aus, zwar sei der Anstoß für die Einleitung des Planungsverfahrens von der anlässlich des Bauantrags gebildeten Bürgerinitiative ausgegangen. Das vom Stadtrat aufgegriffene Anliegen entspreche aber dem traditionellen Konzept, wie es bereits in einem (nicht wirksam gewordenen) früheren Plan seinen Ausdruck gefunden habe. Von diesen Besonderheiten des vorliegenden Einzelfalls wäre auch in einem Revisionsverfahren auszugehen. Daraus folgt zum einen, dass sich die von der Beschwerde formulierte Frage in dieser Form nicht stellen würde und zum anderen, dass sie bei Berücksichtigung der konkreten Einzelheiten nicht mehr einer rechtsgrundsätzlichen Klärung zuzuführen wäre.
1.2 Das Oberverwaltungsgericht gelangt ferner zu dem Ergebnis, es könne nicht angenommen werden, dass die Antragsgegnerin dieses Konzept in der Vergangenheit endgültig aufgegeben habe (Urteil S. 8). Es sieht sich in dieser Einschätzung durch eine Äußerung des Vertreters der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung bestätigt. Die Beschwerde erhebt hierzu eine Aufklärungsrüge. Dabei stellt sie nicht in Frage, dass die genannte Äußerung gefallen ist. Sie meint jedoch, das Gericht hätte weiter aufklären müssen, ob ein derartiges Konzept tatsächlich besteht. Damit genügt die Beschwerde jedoch nicht den Anforderungen an eine derartige Rüge. Denn es hätte dargelegt werden müssen, dass bereits im Verfahren vor dem Tatsachengericht, insbesondere in der mündlichen Verhandlung, entweder auf die Vornahme der Sachverhaltsaufklärung, deren Unterbleiben nunmehr gerügt wird, hingewirkt worden ist oder dass sich dem Gericht die bezeichneten Ermittlungen auch ohne ein solches Hinwirken von sich aus hätten aufdrängen müssen. Die Aufklärungsrüge stellt kein Mittel dar, um Versäumnisse eines Verfahrensbeteiligten in der Tatsacheninstanz, vor allem das Unterlassen der Stellung von Beweisanträgen, zu kompensieren (stRspr).
2. Im Zusammenhang mit den Ausführungen des Oberverwaltungsgerichts zum Abwägungsgebot hält die Beschwerde die Fragen für grundsätzlicher Klärung zugänglich, inwieweit im Hinblick auf eine von ihr erkannte Änderung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Bestandsschutz bisherige Baumöglichkeiten in der Abwägung ein größeres Gewicht erhalten müssten und ob der Planer im Hinblick hierauf Planalternativen zu berücksichtigen habe. Damit wird jedoch keine bestimmte, höchstrichterlich noch ungeklärte und für die Revisionsentscheidung erhebliche Rechtsfrage des revisiblen Rechts formuliert. Es versteht sich auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung von selbst und bedarf keiner Vertiefung in einem Revisionsverfahren, dass der Planungsträger im Rahmen der ihm aufgegebenen Abwägungsentscheidung auch die Folgen seiner Planung mit zu bedenken hat. Hierzu zählt auch die Frage, ob und in welcher Weise ein zerstörtes Gebäude wieder aufgebaut oder bei teilweiser Zerstörung ausgebaut werden kann. Dabei wird gegebenenfalls auch der Rechtsfrage nachzugehen sein, welche Wirkungen der Bestandskraft einer Baugenehmigung und dem so genannten Bestandsschutz (vgl. hierzu die Nachweise bei Halama in Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl. 2002, Rn. 3 f. zu § 29) zukommen. Ferner ist grundsätzlich zu prüfen, ob dem von der Gemeinde verfolgten Anliegen auch mit Festsetzungen Rechnung getragen werden kann, die einen Betroffenen weniger belasten. Dies gebietet bereits der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Weitergehende Fragestellungen von grundsätzlicher Bedeutung legt die Beschwerde nicht dar.
3.1 Die Beschwerde rügt ferner im Zusammenhang mit der Anwendung des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB einen Aufklärungsmangel. Sie legt indes nicht dar, welche weiteren Aufklärungsmaßnahmen das Normenkontrollgericht hätte ergreifen sollen, zu welchem Ergebnis dies voraussichtlich geführt hätte und dass auf die weitere Aufklärung insbesondere durch entsprechende Beweisanträge hingewirkt worden wäre; sie genügt somit nicht den bereits beschriebenen Darlegungsanforderungen. Dies kann auch durch einen Hinweis auf eine Formulierung im Urteil des Senats vom 25. November 1999 - BVerwG 4 CN 12.98 - BVerwGE 110, 118 = BauR 2000, 845 nicht ersetzt werden, in dem die Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Oberverwaltungsgericht damit begründet wird, dass es an tatsächlichen Feststellungen fehle. Vorliegend hat das Normenkontrollgericht durchaus Feststellungen getroffen und insbesondere aus den Planaufstellungsakten bestimmte Schlussfolgerungen abgeleitet. Soweit die Beschwerde hierzu meint, diese Ausführungen würden dem Einzelfall nicht gerecht, erhebt sie keine zulässige Rüge, die der Nichtzulassungsbeschwerde zum Erfolg verhelfen könnte.
3.2 Die hierzu gestellte Frage rechtfertigt auch nicht die Zulassung der Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung. In ihr werden bestimmte Einzelheiten des vorliegenden Falls in der tatsächlichen Einordnung durch die Beschwerde miteinander verbunden, ohne damit eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung herauszuarbeiten.
4. Von einer weiteren Begründung sieht der Senat gemäß § 133 Abs. 5 Satz 2 Halbs. 2 VwGO ab, da sie nicht geeignet ist, zur Klärung der Voraussetzungen beizutragen, unter denen eine Revision zuzulassen ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 159 Satz 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf § 14 Abs. 1 und 3, § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG.